永川房产交易避坑指南 · 全 36 期总目录（持续更新）

📌 数据使用说明：本页为「房产交易避坑指南」栏目的期数索引，所列各期条文均来自《中华人民共和国民法典》及相关司法解释、重庆市与永川区公开的办事指引；案例事实来自各级人民法院、政府门户网站及主流媒体的公开发布信息。本页仅作目录与检索之用，不对房价走势、跌幅比例作任何自有结论。

在永川买二手房，风险往往不在“房价贵不贵”，而在签字那一刻你有没有把该看的看完。产权是否被限制、钱走了哪条路、合同写了什么、交房时还留下什么——这四件事，任何一件漏掉都可能让后续的维权变得被动。

本页把「房产交易避坑指南」已发布的 36 期按交易环节归为四类，方便按自己所处的阶段直接定位。每期均可点击直达，各期配图与条文来源均在文内逐条标注。

一、产权与权利状态：先确认这套房“干净不干净”

这一类解决的是最前置的问题——卖房的人有没有完整的处分权，房子上挂着哪些限制。建议在看房阶段就开始核查，不要等到签合同。

• Vol.01 永川购房者必读的 10 大风险警示：全栏目总纲，一次梳理十类典型风险点。
• Vol.04 抵押房能买吗：4 个官方查询渠道 + 3 条解押路径：带抵押房源的处理顺序与 2 笔不能私转的钱。
• Vol.05 房产证只写 1 个名字，背后可能站着 4 个权利人：共有产权的 4 类情形、3 个查询渠道与 2 份必收文件。
• Vol.06 房产证查不到的 4 类限制，5 个官方渠道一次查清：查封、异议登记等限制的识别方法。
• Vol.07 继承房怎么买才安全：5 类暗礁 + 4 份必收文件：继承环节未理清时的交易风险。
• Vol.17 产权人不到场谁签字：5 步核验公证委托书：代理人签约的核验顺序与 2 条资金红线。
• Vol.25 永川借名买房与代持房能不能碰：4 类动机 + 3 条法律底线 + 5 步核验：借名买房协议可以合法有效，房子却未必是你的：4 类代持动机、3 条法律底线与买入一方 5 步核验清单，附重庆一中院两份结论相反的判决。
• Vol.27 永川安置房能不能买｜4 种土地性质 3 笔必缴的钱 5 步核查：划拨与出让的差别在不动产权证「权利性质」栏：4 种性质速判、土地收益金与出让金等 3 笔钱、3 条法律底线与 5 步核查。
• Vol.29 永川公寓未必是住宅｜权证「用途」栏 4 类性质、3 项权益差别、5 步核验：公寓与住宅的差别在不动产权证「用途」栏：4 类房屋性质、落户与划片等 3 项权益差别、首付税费 3 项成本，依据永川府办规〔2026〕2 号等公开文件。
• Vol.31 永川二手房面积到底按哪个算｜4 类口径、3 条法律底线、5 步核验：建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、证载面积是四套口径；新房那套超 3% 可退房规则二手房用不上。5 步核验与证载有误时的更正登记路径。
• Vol.32 永川二手房不动产权证丢了怎么办｜4 种情形、3 条法律底线、5 步核验：权证遗失、损毁、证载有误的 4 类情形区分，3 条反直觉法律底线与 5 步核验清单。
• Vol.33 永川二手房土地年限怎么查｜4 类年限口径 3 条法律底线 5 步查清：不动产权证「使用期限」栏空白不等于漏印：4 类年限口径、3 条到期规则（住宅自动续期 / 非住宅须届满前一年申请 / 重大误解仅 90 日）与 5 步查清清单。
• Vol.34 永川二手房「送的」部位归谁｜屋顶花园、小院、车位、阁楼 4 类权属 3 条法律底线 5 步核验：屋顶花园、一楼小院、车位、阁楼无证搭建的 4 类权属区分，3 条法律底线（共有随房走、专有三条件、车位约定优先）与 5 步核验清单，含重庆高院地面车位判例。
• Vol.36 永川二手房权证附图与宗地图怎么查｜4 张图 3 条底线 5 步核对：院子是不是你的，看的不是围栏而是界址线：宗地图、分户图、分丘图、分幅图 4 张图各答一问，登记簿为准与更正登记、图实不符两副面孔、越界与相邻双重判断 3 条底线，5 步核对清单。

二、资金与贷款：钱走哪条路，比走多快更重要

资金环节是纠纷高发区。核心原则是房款不进入个人账户、付款节点与产权状态挂钩。

• Vol.03 定金能不能退：这 2 个字决定钱能不能退：从公开判例看定金认定的关键区别。
• Vol.08 二手房资金监管怎么走：5 类高危动作 + 4 步流程：监管账户的走法与 3 个必查要素。
• Vol.15 法拍房参拍前必查：3 笔钱 + 5 类高风险房源：参拍前的尽调清单与 2 条悔拍红线。
• Vol.16 贷款办不下来谁担责：4 种拒贷情形 + 3 条责任划分：拒贷后的责任归属与 5 项必备条款。
• Vol.24 永川二手房网签怎么撤销：4 种撤不掉 + 3 条底线 + 3 个时间窗：网签十几分钟能签完，撤销却要买卖双方共同申请：4 种窗口不受理的情形、3 条法律底线、3 个时间窗与 5 步办结清单，附永川区政务服务中心窗口信息与重庆市巴南区人民法院公开案例。
• Vol.30 永川住宅二手房税费谁缴｜4 类税、3 个约定陷阱、5 步自查清单：契税、增值税、个税、土增税与印花税：住宅与非住宅适用两套税率与免征条件，附 3 个约定陷阱与 5 步自查清单。

三、合同签订与违约：写进合同才算数

口头承诺在纠纷中几乎不产生约束力。这一类讲的是合同条款怎么写、违约之后怎么算。

• Vol.09 网签价能不能写低：3 类做价手法 + 4 项后果：做低网签价的税务与合同风险。
• Vol.10 居间合同里的 10 条霸王条款：签了也未必算数：逐条拆解与 4 个本地投诉渠道。
• Vol.11 户口迁移与学位占用：4 个官方渠道 + 5 条必写条款：卖方违约时如何约定责任。
• Vol.18 违约金怎么算：3 个常见误判 + 4 条法律底线：约定数额与实际支持数额的差距。
• Vol.22 永川「连环单」换房两头违约：3 个断链点 + 4 条法律底线 + 5 步排雷清单：永川「连环单」换房两头违约：3 个断链点 + 4 条法律底线 + 5 步排雷清单

四、房屋状况与交房：钥匙到手不等于结束

交房阶段的问题通常最琐碎，也最容易因为“钱已付清”而失去谈判筹码。尾款留多少、什么时候付，决定了这一阶段的话语权。

• Vol.02 买房前必查的 4 件事：签约前应完成的 4 项基础核查。
• Vol.12 房屋信息披露与告知义务边界：3 条认定标准与 4 类告知边界。
• Vol.13 交房前 7 项清算清单：物业欠费谁付、维修资金怎么过户。
• Vol.14 过户后隐蔽问题责任划分：3 类瑕疵 + 5 个查验动作：渗漏、违建等问题的责任归属。
• Vol.19 带租约二手房怎么买：4 类常见陷阱 + 5 步核查清单：买卖不破租赁的 3 条法律底线与核查顺序。
• Vol.20 永川二手房「跳单」要不要付中介费：3 个要件 + 4 种不算 + 5 步自证：永川二手房「跳单」要不要付中介费：3 个要件 + 4 种不算 + 5 步自证
• Vol.21 永川「以房抵债」房源能不能买：4 类来源 + 3 条底线 + 5 步核验：永川「以房抵债」房源能不能买：4 类来源 + 3 条底线 + 5 步核验
• Vol.23 永川二手房「居住权」怎么查：4 类来源 + 3 条法律底线 + 5 步核查：永川二手房「居住权」怎么查：4 类来源 + 3 条法律底线 + 5 步核查
• Vol.26 永川二手房「一房二卖」房子归谁｜4 级顺位 3 个误判 5 步锁房：两份合同都有效时房子判给谁：4 级权利保护顺位、3 个常见误判，以及二手房多数拿不到一倍赔偿的原因
• Vol.28 永川二手房过户后仍可能被撤销｜4 类高危房源 3 条法律底线 5 步核查：过了户也可能被法院撤销：卖方欠债时低价转出的房屋，债权人可诉请撤销并恢复登记至卖方名下。本篇讲清 4 类高危房源、司法解释 70% 价格线、《民法典》538—542 条 3 条底线、5 步核查与 5 年时间红线。
• Vol.35 永川二手房承重墙被拆过怎么办｜4 类改动痕迹 3 条法律底线 5 步核验：承重墙被拆改不只是装修问题。4 类改动痕迹（墙体与图纸不符、补强加固、遮挡与楼板开洞、台账与执法记录）、3 条法律底线与 5 步核验清单，含人民法院案例库入库案例与重庆六部门装修安全管理文件。

五、补充专题：专栏早期文章

以下两篇为栏目早期发布的专题，未纳入 Vol.01 起的期数编号，一并列出便于检索。

• 独家代售模式：卖房人需要看清的权利与义务：从委托关系看独家代售的约束条款、解约条件与佣金责任。
• 小产权房交易风险提示：转正、拆迁补偿与法律效力：小产权房的权利边界与常见纠纷类型，交易前必须核实的关键事项。
• 独家代售的利与弊：卖房前要看清的委托关系：栏目早期发布的专题文章，供延伸阅读参考。
• 房产买卖全流程：各环节风险点梳理：栏目早期发布的专题文章，供延伸阅读参考。
• 永川买房通用避坑清单：栏目早期发布的专题文章，供延伸阅读参考。
• 民法典视角下的购房风险提示：中介环节常见问题：栏目早期发布的专题文章，供延伸阅读参考。
• 凶宅交易的法律风险与信息披露边界：栏目早期发布的专题文章，供延伸阅读参考。
• 永川买房风险清单：常见陷阱与核查动作：栏目早期发布的专题文章，供延伸阅读参考。
• 买房卖房租房：永川本地常见踩坑点与应对：栏目早期发布的专题文章，供延伸阅读参考。
• 永川购房避坑要点地图：栏目早期发布的专题文章，供延伸阅读参考。

六、在永川，这几步可以当场做完

• 查房屋权利状态：永川区不动产登记事务中心，红河中路 660 号大数据产业园 D 区云谷大厦 2 楼，023-49804582。
• 查房屋租赁合同备案：永川区住房和城乡建设委员会房地产管理科 507 室，学府大道 333 号办公楼 5 楼，023-49824058、023-49862072。
• 核公证委托：重庆市永川公证处，永川区人民大道 768 号，023-49859588、023-49855027。
• 咨询与投诉：12345 政务服务便民热线、12348 公共法律服务热线、12315 消费者投诉举报热线。

本页随栏目更新持续增补。若某一期涉及的具体政策或办理口径已调整，以主管部门与司法机关的最新解释为准。

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2. 各期所列案例均为各级人民法院、政府门户网站及主流媒体公开发布的信息，均为脱敏转述，不指向永川本地任何具体小区、机构或个人。
3. 房屋权利状态、租赁备案情况须以登记机构查询结果为准；同类案件裁判结果可能因个案证据存在差异。
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